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日期:2018-04-13 20:26:45  来源:本站整理

从杭州火爆土地市场看当前楼市调控

 从杭州火爆土地市场看当前楼市调控

 
易宪容
目前,尽管中央政府一直在强调“房子是住的,不是炒作的”市场定位,也一再强调房地产市场的调控政策不会放松,但地方政府则是在变着法子出台政策来规避这种说法,出台政策来引导房地产市场预期,以便让当地房地产市场保持价格只涨不跌,即所谓的稳定房价,最后让政府拍卖土地的价格越来越高,土地财政越来越丰厚。比如,最近7个以上城市所采取的摇号购买住房政策出台,各种引进人才的政策出台,目的就在于此。
 
最近,杭州出台摇号购买住房的政策出台之后,其城市的土地市场一片火爆。4月12日,杭州三宗宅地平均溢价超过40%,总价达75.5亿元,多个板块楼面价被刷新,持续了2018年以来杭州土地市场的火热态势。其中位于景芳三堡单元的杭政储出[2018]12号地块被安徽置地以总价35.46亿元竞得,楼面价每平方米43929元,溢价率49.87%,自己持有比例为16%,该地块楼面价封顶。艮北新城宅地被金科地产以总价33.43亿元竞得,楼面价每平方米28866元,溢价47%。位于新兴区域九堡板块南面,由北辰实业以总价6.61亿元竞得,楼面价每平方米25720元,溢价39%。而且根据地块挂牌文件要求,地块需划分至少2573平方米用于配建公租房。
 
  数据显示,今年一季度杭州土地成交额923亿元,远超第二名北京的573亿元和第三名苏州的534亿元,这也延续了去年以来杭州土地市场的热度。同进,余杭和萧山两大区域土地价格迅速蹿升。3月29日,杭州城西未来科技城139号地块溢价封顶自己持有8%,由景瑞地产以15.54亿元竞得,楼面价每平方米26997元,刷新未来科技城楼面价;同日,杭州城北临平新城星桥区块J-30地块由广厦集团以44%的溢价率拿下,成交楼面价为每平方米17315元,刷新星桥楼面价。
 
那么当前杭州土地市场为何会如此火爆,杭州市的房地产调控政策为何会让土地的价格及房价越是调控越高。有人认为,除了“后G20峰会、前亚运”的概念受热炒,就城市发展而言,杭州房地产市场被看好是城市资源、人流、资本实力聚集的结果。在这种情况下,一方面因为城市地位的提升,诸多大型活动被放在杭州,相应地在推动城市发展;另一方面作为新经济的标杆城市,杭州经济活力也助推了各类资源、人才、资本的流入。而且与上海、北京甚至南京这样的热点二线城市,杭州主城区的平均房价仍存在差距,所以杭州房地产市场潜在价值仍然非常得大。国内投资者及特别是浙江的投资者看到这种趋势,自然会涌入杭州的房地产市场,引发早些时候杭州房地产市场的抢房潮。在这种情况下,土地市场火爆也就是自然。
 
也就是说,从杭州土地市场的火爆情况来看,国内房地产市场经过了近两年调控,房地产市场不仅回到了原点,即抢房潮又起,而且在原点的基础上进一步推动当地的房价上涨。特别是为何房地产开发商会溢价超过五成的情况下抢入杭州土地市场?房地产开发商所看到并非杭州这个城市所谓的各种资源的聚集,也并非杭州是当前一个人口净流入的城市,而是认为杭州的房价比北京等一线城市,甚至南京等城市的房价要低,因此,他们认为杭州的房价也会涨到这样的一个水平。房地产开发商看到是从中央政府到地方政府的意图,即房价在快速上涨时,会在表面上出台什么行政性政策来遏制,但是当预期房价会下跌时,就拼命出台说房价要稳定,房价不能够大涨大跌,地方政府更会变着法子让已有的房地产调控政策松绑。在这样的情况下,房地产开发商当然会预期杭州的房价还会继续上涨,他们也就有愿意以更高的价格获得土地。可以说,这种态势可能很快就会蔓延到国内的其他城市。
 
如果国内其他城市的土地市场如杭州土地市场一样火爆,这也意味这两年的房地产市场调控又成了“空调”。就如2003-2012年的情况一样,房地产调控政策出台得越多,房价涨得越快,这也是以投资为主导的房地产市场的基本特征。

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作者:佚名
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